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北京市丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改制

规划

  北京市丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期 NY -016 等地块项目全本公示环境影响评价报告公示.pdf

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  建设项目环境影响报告表 (试 行) 项目名称:北京市丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期 NY-016 等地块B4 综合性商业金融服务业用地、F3 其 他类多功能用地、R2 二类居住用地项目 建设单位(盖章): 北京南悦房地产开发有限公司 编制日期 20 17 年10 月 国家环境保护总局制 建设项目基本情况 北京市丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期NY-016 等地块 项目名称 B4 综合性商业金融服务业用地、F3 其他类多功能用地、R2 二类居住 用地项目 建设单位 北京南悦房地产开发有限公司 法人代表 余佳 联系人 陈志争 通讯地址 北京市丰台区城南嘉园益城园西侧甲一号 联系电话 传线 建设地点 北京市丰台区南苑乡槐房村、新宫村 立项审批 京发改(核) 北京市发展和改革委员会 批准文号 部门 [2017]246 号 行业类别 房地产开发经营 建设性质 新建√改扩建□技改□ 及代码 K7010 绿化面积 占地面积 75406 (平方 22621.677 (平方米) 米) 环保投 其中:环保 总投资 资占总 511130 投资(万 2556 0.50 (万元) 投资比 元) 例% 评价经费 预期投 / 2020 年06 月 (万元) 产日期 1 工程内容及规模: 一、项目概况 1、项目由来 为加快世界城市的建设步伐,推进城乡结合部地区的改造进程,率先实现首都城乡 发展一体化新格局,按照北京市委、市政府的统一部署,2010 年全市整体启动了50 个 市挂账整治督办的难点村改造工程。其中槐房村、新宫村纳入了本次全市重点整治的难 点村之中。 2017 年06 月27 日,中粮地产(北京)有限公司、北京中海地产有限公司、保利(北 京)房地产开发有限公司和北京天恒正同资产管理有限公司联合体与北京市规划和国土 资源管理委员会签订了位于北京市丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期 NY-016 等地块B4 综合性商业金融服务业用地、F3 其他类多功能用地、R2 二类居住用 地国有建设用地使用权出让合同(京地出〔合〕字(2017 )第 0108 号);同月,中粮地 产(北京)有限公司、北京中海地产有限公司、保利(北京)房地产开发有限公司和北 京天恒正同资产管理有限公司联合体出资,注册成立北京南悦房地产开发有限公司,注 册资本 210000 万元,企业类型其他有限责任公司。公司经营范围包括:房地产开发; 销售自行开发商品房;经济贸易咨询;物业管理;机动车公共停车场服务。 2017 年9 月,北京市规划和国土资源管理委员会、中粮地产(北京)有限公司、北 京中海地产有限公司、保利(北京)房地产开发有限公司和北京天恒正同资产管理有限 公司联合体共同签署《国有建设用地使用权出让合同》补充协议,将出让合同的受让人 变更为北京南悦房地产开发有限公司,出让合同中约定受让人承担的一切权利、义务转 由北京南悦房地产开发有限公司承接(项目土地出让合同及三方协议见附件 1、2 )。故 北京南悦房地产开发有限公司作为开发主体开始筹建“北京市丰台区城乡一体化槐房村 新宫村旧村改造二期NY-016 等地块B4 综合性商业金融服务业用地、F3 其他类多功能 用地、R2 二类居住用地”项目 (以下简称为本项目)。 北京市规划和国土资源管理委员会以“2017 规 (丰)条供字 0002 号”文件明确了 本项目建设指标(见附件 3 ),本项目已取得绿通表(见附件 4 ),北京市发展和改革委 2 员会以“京发改(核)〔2017 〕246 号”文件给予本项目核准批复(见附件 5 )。 本项目所在地土地一级开发已完成,具备二级开发条件。 项目用地现状为荒地, 无历史遗留环境问题。 2、编制依据 本项目建筑面积为163968m2 (不含地下室),行业类别为房地产开发经营。根据《建 设项目环境影响评价分类管理名录》(环境保护部令第33 号),本项目属于 “U 城镇基 础设施及房地产,156、房地产开发、宾馆、酒店、办公用房等,建筑面积 5 万平方米 及以上”,环境影响评价类别应编制“环境影响报告表”。受建设单位委托,我单位承担 了本项目的环境影响评价报告的编制工作。 我单位接受委托后,立即成立了评价组,对项目所在地进行了现场踏勘,收集基础 资料,依照国家及北京市有关环境影响评价法规及相关要求,编制了本项目的环境影响 报告表。 3、评价内容 本项目NY-016 地块办公楼、沿街商业和地下一层商业;NY-026 地块办公楼、酒店、 沿街商业、养老设施(移交民政部门)、集中商业和地下商业;NY-027 地块酒店、沿街 商业、集中商业和地下商业建成后将全部对外进行招商、出租或出售,建设单位仅进行 土建工作,不涉及具体功能配置、设备采购和运营管理等。商业楼中涉及的商业服务经 营前,根据《中华人民共和国环境影响评价法》、中华人民共和国国务院令第 253 号《建 设项目环境保护管理条例》、《建设项目环境保护分类管理名录》,需要进行环境影响评 价的应另行环境影响评价,并向相关环境保护主管部门办理环保手续,不在本次评价的 范围内。 根据以上情况,本次评价针对NY-028 地块和NY-016、26 、27 地块燃气锅炉和车 库所产生的废气、噪声等进行分析,提出环保要求;针对地铁运营所产生的振动、外部 交通噪声等对住宅的影响进行分析,提出减振和降噪措施,并提出环境管理要求。 二、规划符合性分析 1、国家产业政策符合性分析 3 本项目建设内容为住宅、 商业、办公及养老设施等,据国家发展和改革委员会公 布的《产业结构调整指导目录(201 1 年本)》(修正)和《北京市产业结构调整指导 目录(2007 年本)》,本项目不属于淘汰类和限制类。 2、《北京市新增产业的禁止和限制目录(2015 年版)》符合性分析 为深入贯彻落实《京津冀协同发展规划纲要》及本市贯彻意见,有序疏解北京非首 都功能,加快构建高精尖经济结构,市发展改革委、市教委、市经济信息化委等委办局 联合对《北京市新增产业的禁止和限制目录(2015 年版)》进行了修订,形成了《北京市 新增产业的禁止和限制目录(2015 年版) 》。其中“北京市新增产业的禁止和限制目录 (一) ” 适用于全市范围,“北京市新增产业的禁止和限制目录(二) ”在执行全市层面管 理措施的基础上,适用于城六区(城六区包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台 区、石景山区)。目录(一)中对于房地产业要求“禁止新建(7010 )容积率小于 1.0(含) 的住宅项目(文保区、风景名胜区风貌保护除外,但禁止建设独户独栋类房地产项目) ”。 目录(二)中对于房地产业要求“东城区、西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类 项目(棚户区改造、危旧房改造、文物保护区改造除外),禁止新建酒店、写字楼等大 型公建项目;朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区东、西、北五环和南四环以内,禁止 新建酒店、写字楼等大型公建项目”。 本项目位于南四环外,建设内容为住宅、 商业、办公及养老设施等,容积率为 2.2 (住宅),大于1.0,建设内容不属于《北京市新增产业的禁止和限制目录(2015 年版)》 中禁止和限制建设的项目。本项目建设符合国家及北京市的产业政策有关要求。 3、《丰台区禁止和限制新增产业的目录(2015 年版)》符合性分析 根据《北京市丰台区人民政府办公室关于印发区发展和改革委员会制定的<丰台区 禁止和限制新增产业的目录(2015 年版)>的通知》(丰政办发[2015]28 号),丰台 区内禁止新建“(701 )房地产开发经营中的容积率小于1.0 (含)的住宅项目(文保区、 风景名胜区风貌保护除外)”。本项目居住用地住宅容积率为2.2 ,大于1.0,建设内容 不属于《丰台区禁止和限制新增产业的目录(2015 年版)》中禁止和限制建设的项目。 本项目建设符合丰台区产业政策要求。 三、本项目工程内容 4 1、本项目地理位置及周边关系 本项目位于北京市丰台区南苑乡。其中NY-016 地块四至范围:东至槐房西路,南 至南公路环,西至新宫家园北区,北至槐房新村三号路,中心地理坐标:东经116.371°, 北纬 39.820°;NY-026 、027、028 地块四至范围:东至槐房西路,南至范家庄北路, 西至新宫家园南区,北至南公路环路,中心地理坐标:东经 116.371°,北纬 39.816 °。 具体位置见附图1。 本项目用地四周主要建筑物情况见表1,周边关系及现场照片见附图 2 。 表1 项目用地四周主要建筑物情况表 序号 建筑物名称 使用功能 层数 建筑高度 与本项目厂界位置关系 1 新宫家园北区 居住 14 层 42m NY-016 地块西侧13m NY-026 地块西侧11m 2 新宫家园南区 居住 14 层 42m NY-028 地块北侧25m 3 翠海明苑北区 居住 6 层 18m NY-028 地块西侧45m 2、项目建设内容及平面布置 (1)用地面积 根据《北京市规划委员会建设项目规划条件》(2017 规 (丰)条供字0002 号),本 2 项目总用地面积 75405.59m 。共包含4 个地块, 分别为NY-016、NY-026、NY-027 、 NY-028 。本项目建设指标要求见表 2 ,地块组成见图1。 表2 项目用地规划建设指标 序 地块 用地规模 地上建筑 控制 建筑 绿地 用地性质 2 容积率 2 号 编号 m 规模m 高度m 密度% 率% B4 综合性商业金 1 NY-016 9620.6 2 19241 45 40 30 融服务业用地 F3 其他类多功能 2 NY-026 30220.86 2.2 66486 45 30 30 用地 B4 综合性商业金 3 NY-027 16890.11 2.2 37158 45 40 30 融服务业用地 R2 二类居住用 4 NY-028 18674.02 2.2 41083 45 30 30 地 小计 / 78405.59 / 163968 / / / 5 图1 地块组成表 (2 )建设内容及规模 根据北京市规划委员会《建设项目规划条件》(土地储备供应)(2017 规(丰)条 供字 0002 号)及本项目初步设计方案等相关资料确定,本项目涉及丰台区城乡一体化 槐房村和新宫村 NY-016 、NY-026、NY-027、NY-028 共四个地块,建设用地总面积为 2 75405.59 m ,用地性质为B4 综合性商业金融服务业用地、其他类多功能用地、二类居 2 2 住用地。项目规划地上总建筑面积为 163968 m ,其中自住型商品房41083 m ,沿街及 2 2 2 2 集中商业48949 m 、办公51228 m ,酒店18708 m ,养老设施4000 m 。各地块项目技 术经济指标详见表3 : 6 表3 项目技术经济指标表 序号 名称 单位 数量 备注 2 一 总用地面积 m 75406 二 总建筑面积 273565.2 2 三 地上建筑面积 m 163968 NY-016 地块 2 一 规划建设用地 m 9620 2 二 总建筑面积 m 25792.61 2 地上建筑面积 m 19241 2 办公 m 12000 其中 2 沿街商业 m 7241 2 地下建筑面积 m 6551.61 2 地下一层商业面积 m 3668 2 楼座地下室建筑面积 m 577.2 其中 2 人防车库建筑面积 m 1731.6 2 非人防车库建筑面积 m 574.81 三 绿地率 % 30 四 容积率 2.0 五 建筑高度 m 45 2 六 建筑基底面积 m 3668 七 建筑密度 % 38.13 八 总机动车位 个 111 地上机动车位 个 11 其中 地下机动车位 个 100 NY-026 地块 2 一 规划建设用地 m 30220.86 2 二 总建筑面积 m 110999.46 地上建筑面积 66486 2 办公 m 39228 2 沿街商业 m 1526 2 其中 集中商业 m 16368 2 养老设施 m 4000 2 酒店 m 5364 2 地下建筑面积 m 44513.6 2 地下一、二层集中商业面积 m 8500 2 地下一层商业面积 m 10500 主要位于地下一层 2 其中 楼座地下室建筑面积 m 4200 2 人防车库建筑面积 m 7313.46 2 非人防车库建筑面积 m 14000 三 绿地率 % 30 四 容积率 2.2 7 五 建筑高度 m 45 2 六 建筑基底面积 m 10576 七 建筑密度 % 35 八 总机动车位 个 450 地上机动车位 个 45 地上停车10% 其中 地下机动车位 个 405 NY-027 地块 2 一 规划建设用地 m 16890.1 2 二 总建筑面积 m 64092.38 2 地上建筑面积 m 37158 2 沿街商业 m 2751 2 其中 集中商业 m 21063 2 酒店 m 13344 2 地下建筑面积 m 26934.38 2 地下一、二层集中商业面积 m 6500 2 地下一层商业面积 m 7500 2 其中 楼座地下室建筑面积 m 947 2 人防车库建筑面积 m 4087.38 2 非人防车库建筑面积 m 7900 三 绿地率 % 30 四 容积率 2.2 五 建筑高度 m 45 2 六 建筑基底面积 m 7600 七 建筑密度 % 45 八 总机动车位 个 380 地上机动车位 个 38 地上停车10% 其中 地下机动车位 个 342 NY-028 地块 2 一 规划建设用地 m 18674.02 2 二 总建筑面积 m 72680.75 2 地上建筑面积 m 41082.84 2 住宅 m 40402.84 2 居住公共服务设施 m 600 2 社区综合管理服务 m 100 其中 其中 2 商业服务 m 500 2 含人防出入口、竖井及屋 人防出入口及其他 m 80 顶水箱间 2 地下建筑面积 m 31597.91 其中物业管理用房50 m2 2 2 单体地下室建筑面积 m 8382.43 配电室180 m 自行车库 其中 2 1487 m 2 2 机动车库建筑面积 m 23215.48 其中人防建筑4520 m 8 三 居住户数 户 478 四 居住人数 人 1171 五 户均人数 人/户 2.45 六 建筑密度 % 19.97 七 绿地率 % 30 八 容积率 2.2 九 建筑高度 m 45 八 总机动车位 个 522 1.1 辆/户,65 辆/万平米 地上机动车位 个 50 其中 地下机动车位 个 472 非机动车 个 978 2 辆/户,400 辆/万平米 3、投资及资金来源 本项目建设总投资为511130 万元,其中土地费用427658 万元,工程费用69987 万 元,工程建设其他费5971 万元,建设期利息3716 万元,预备费3798 万元。该项目建 设所需要的全部投资均由北京南悦房地产开发有限公司自筹解决。 4、建设进度 本项目建设周期为36 个月,即从2017 年7 月至 2020 年6 月。 (1)工程的前期准备工作 2017 年7 月至2017 年12 月初完成。主要包括:项目立项、勘察设计招标,完成初 步设计及施工图等相关环节的设计工作,取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证、建筑工程施工许可证等一系列前期手续的办理工作,同时完成工程招标。 (2 )工程建设期 工程从2018 年1 月开工,2019 年12 月底全面竣工。其中包括基础和结构工程建设, 进行设备安装、室内装修、室外工程扫尾。 (3 )验收期 2020 年1 月至2020 年6 月完成竣工验收 四、公用工程 根据《丰台区城乡一体化槐房村和新宫村改造项目市政工程规划方案综合》、《关于 城乡一体化槐房村和新宫村改造项目市政工程规划方案综合研究的会议纪要》(见附件 6 )、《丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目涉水事项论证报告》,项目所在区 域可实现市政通上水(自来水、中水)、通下水(雨水、污水)、通电、通讯(电信、有 9 限电视)、通燃气,规划道路及管网建设由北京恒盛宏大道路投资有限公司统一建设。 具体方案论述如下: (1)给水 由市区政自来水管网供给。槐房西路有现状DN600 毫米供水管线,范家庄北路有 现状DN400 毫米供水管线 毫米供水管线。 规划沿范家庄路、范家庄西路新建 DN400 毫米供水管线,规划沿范家庄一号路新 建DN300 雨水管线 )中水 根据规划,项目所在区域规划中水水源由槐房再生水厂提供。根据现状调查,目前 项目所在区域目前无现状中水管线。规划沿通久路、南宫路环、太平街南延、范家庄路 等道路布设中水管线,并与南四环路现状中水管线及中心城中水管线系统相连,向项目 用地提供再生水。区域中水管线规划建设如下: 规划沿通久路(京开东路~太平街南延)新建一条DN300~DN2200 毫米中水管线; 规划沿槐房西路(南四环路~通久路)新建一条DN2000 毫米中水管线; 规划沿太平街南延(南四环路~范家庄路)新建一条DN400~DN800 毫米中水管线; 规划沿范家庄路(京开东路~槐房西路)新建一条DN300 毫米中水管线; 规划沿范家庄西路(南公路环~ 向阳北路)新建一条DN300 毫米中水管线; 规划沿范家庄北路(范家庄西路~太平街南延)新建一条DN200 毫米中水管线; 规划沿范家庄一号路(范家庄北路~ 向阳北路)新建一条DN200 毫米中水管线; 规划沿槐房北路(南公路环~太平街南延)新建一条DN200~DN300 毫米中水管线。 项目建成前项目地可实现市政中水供给,则直接采用市政中水。 (3 )雨水 排水系统采用雨污水分流制。 项目所在地属于凉水河、小龙河的流域范围,雨水管线 年。 槐房西路、范家庄北路、槐房北路上有现状雨水管线,范家庄北路污水管线向东汇 至槐房西路污水管线,槐房西路污水管线向北、向南经现状雨水管线汇入小龙河,槐房 北路雨水管线 规划沿范家庄西路、 范家庄路新建一条□3600 ×1800 毫米~ □4000 ×2200 毫米雨 水分流管线,向东接入小龙河南支沟。规划沿范家庄一号路新建一条DN1400 毫米雨水 管道,向南接入范家庄路规划雨水管线 )污水 槐房西路有Φ400~Φ700 毫米现状污水管线,向北接入南四环路现状污水管线 毫米现状污水管线,向东、向北接入南四环路现状污水管线 毫米现状污水管线,向东接入槐房西路现状污水管线。 规划沿范家庄路布设一条Φ700 毫米污水管线,向东接入已铺设的范家庄路Φ 1000 毫米现状污水管线;规划沿范家庄西路布设一条Φ600 毫米污水管线,向南接入范家庄 路Φ700 毫米规划污水管线。规划沿范家庄一号路布设一条Φ400 毫米污水管线,向南 接入范家庄路Φ700 毫米规划污水管线。 本项目所在区域污水排除属于小红门再生水厂汇水范围。小红门再生水厂已满负荷 运行,根据北京市人民政府办公厅印发的《关于进一步加强污水处理和再生水利用工作 的意见》(京政办发[2012]29 号),槐房再生水厂负责分担小红门再生水厂部分汇水范围 内污水,为小红门再生水厂腾退出容量。槐房再生水厂已于2016 年 10 月27 日投入试 运行,尚未进行竣工验收。小红门再生水厂与槐房再生水厂之间有污水管道连通,槐房 再生水厂可实现分担小红门再生水厂汇水范围内污水,小红门再生水厂将有余量接收本 项目污水。 本项目计划于 2020 年7 月建成投入使用,周边规划道路及管网建设由北京恒盛宏 大道路投资有限公司统一建设,计划于 2019 年 12 月建成完成,届时可实现市政污水 集中处理。 (5 )电力 本工程电源将由附近供电所接入10KV 电力。各建筑分别设立独立变配电室。 (6 )通讯 电信接自市政电信管道,槐房西路、范家庄北路、槐房北路有现状电信管线,规划 沿范家庄路、范家庄西路、范家庄一号路新建通讯管线 孔,有线 )天然气 燃气接自市政燃气管线,槐房西路有现状 DN500 毫米中压天然气管线,范家庄北 路、槐房北路有现状 DN300 毫米中压天然气管线。规划沿范家庄路、范家庄西路、范 家庄一号路新建 DN300 毫米中压天然气管线 )供暖 项目所在区域无市政热力管线及供热设施, 区域规划采用街区式燃气锅炉房采用。 结合本项目地块分布,NY-016 地块、NY-026 地块及NY-027 地块、NY-028 地块各自自 建燃气热水锅炉房供暖,锅炉房锅炉安装情况见表 4 。 表4 项目锅炉安装情况表 锅炉 锅炉安 供热 烟囱 烟囱 运行 耗气 位置 耗气量 设置 装情况 能力 位置 高度 时间 指标 2 台 地块地 3 NY-016 办公楼 240m /h 、 2.1MW 4.2 下二层 45m 3 地块 楼顶 46.08 万m /a 一用一备 北侧 NY-026 2 台 地块地 3 3 办公楼 16h/d、 800m /h 、 80m /h ·0.7 及027 7MW 14 下二层 48m 3 楼顶 120d/a 153.6 万m /a MW 地块 一用一备

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